Ce este construcția în curs? În vremuri de economie instabilă, o serie de obiecte construite în baza contractelor de construcție sunt „înghețate” în faza de construcție. Acest lucru se întâmplă din diverse motive - lipsă de finanțare sau materiale de construcție etc. În astfel de situații, putem vorbi despre construcție în curs.
Constructie neterminata - Definitie
Ce sunt aceste obiecte? Legislația actuală nu conține o definiție directă a acestui termen. Codul civil al Federației Ruse în articolul său cu numărul 130 (partea 1) se referă la bunuri imobiliare (imobiliare) tot ceea ce este legat de teren (subsol, terenuri etc.). Caracteristica principală a unui obiect imobil este că nu poate fi mutat fără a provoca daune disproporționate scopului său. Aici sunt incluse și clădirile ridicate și acele obiecte foarte „incomplete” despre care vor fi discutate. Există o singură concluzie - actualalegislația clasifică fără echivoc „lucrările în curs” drept bunuri imobiliare.
Astfel, Codul de urbanism al Federației Ruse interpretează conceptul unui astfel de obiect ca o clădire (sau structură, structură), al cărei proces de construcție nu a fost finalizat. Aici nu sunt incluse clădirile provizorii - vorbim de chioșcuri, magazii etc. Practica judiciară arată că în litigiile specifice, judecătorii trebuie să se refere la statutul juridic al obiectelor în construcție, adică la regimul juridic al acestora.
De exemplu, dacă există o fundație deja ridicată cu pereții unei clădiri pe un teren, atunci este imposibil să mutați acest obiect fără a-i provoca daune disproporționate. Aceasta, prin definiție, se referă la bunuri imobiliare. Concluzie: atunci când stabilește statutul unui obiect în litigiu, instanța ia în considerare în primul rând proprietățile fizice esențiale ale acestuia și numai apoi - prezența sau absența înregistrării de stat a drepturilor asupra acestuia.
Nu este atât de simplu
În același timp, practica judiciară este plină de dispute pe această temă. Gama de opinii pe această temă este foarte largă. Unii juriști consideră ca obiect de construcție în curs orice clădire care se află în proces de reconstrucție sau construcție, dar nu are autorizație de punere în funcțiune. Această definiție nu ține cont de circumstanța importantă în care procesul de construire a unui obiect poate fi uneori oprit sau blocat din mai multe motive.
Pe baza ultimei definiții, aceste proprietăți sunt dejanu pot fi numite exemple de construcție neterminată. În același timp, nu pot fi atribuite totalității materialelor de construcție, întrucât unele dintre ele, fiind folosite în construcții, și-au pierdut proprietățile inițiale.
Articolul numărul 219 din Codul civil al Federației Ruse prevede că dreptul de proprietate trebuie înregistrat, inclusiv pentru proprietățile nou create, care pot fi clasificate drept bunuri imobiliare. Sub această definiție cad obiectele „în curs”.
Cum să recunoașteți „incomplet”?
Să luăm în considerare cerințele de bază pentru un obiect în construcție:
- Avand o legatura puternica cu bucata de teren pe care se construieste obiectul (cu imposibilitatea de mai sus de a se deplasa fara a provoca pagube).
- Atribuire obiect individual.
- Prezența faptului suspendării, conservării sau încetării definitive a procesului de construcție a acestei clădiri (structuri).
Să luăm o decizie finală: un astfel de obiect poate însemna o anumită unitate de imobil, lucrări de construcție la care a fost oprită, suspendată sau anulată.
Recunoașterea dreptului de proprietate asupra unui obiect în construcție
Dacă anterior o astfel de legislație a fost luată în considerare sub forma unui set de materiale de construcție împreună cu munca investită și nu se referea la subiectele tranzacțiilor de drept civil, atunci cu modificările la Codul civil al Federației Ruse (în articolul său numărul 130) au fost incluse în lista lucrurilor legate de imobile. La înregistrarea stării inițiale a unui obiect în cursconstrucție, după unul dintre cele mai comune puncte de vedere, ar trebui să se vorbească din momentul rezilierii contractului în privința acesteia.
Această abordare predomină cel mai adesea în practica judiciară existentă. În noua versiune a legii, înregistrarea drepturilor de proprietate asupra unor astfel de obiecte nu mai este condiționată de necesitatea efectuării anumitor tranzacții cu acestea. Care este concluzia din asta? Gradul de pregătire al unui astfel de obiect se referă doar la criterii descriptive. După implementarea procedurii de înregistrare de stat în conformitate cu procedura stabilită de lege, un astfel de imobil poate fi încadrat în mod legal obiect de drept civil cu toate consecințele care decurg din aceasta.
Adică putem vorbi despre apariția unui obiect juridic complet nou, integral și independent. Drepturile asupra unui obiect de construcție în curs se înregistrează prin procedură administrativă pe baza unei liste cu anumite documente. În plus, un astfel de drept poate fi recunoscut printr-o hotărâre judecătorească.
Sutilități legislative
Astfel de cazuri se referă la arbitraj și la instanțe de jurisdicție generală. Cea mai dificilă problemă din această categorie de dispute este cui să acorde exact dreptul de proprietate - investitorului, clientului sau contractantului. În această situație, există multe contradicții și nuanțe juridice. Atunci când se analizează această categorie de cazuri, sunt acceptate drept dovezi o serie de documente, care conțin confirmarea dreptului de proprietate asupra unui teren, disponibilitatea unei autorizații de construire, un set de proiectare și alte documente pentru o instalație de construcție capitală etc.
Din păcate, normele legale în acest domeniu de relații conțin o serie de contradicții și, prin urmare, legislația din această parte poate fi interpretată într-un sens destul de larg. Acest lucru duce la abuzuri din partea diferitelor părți interesate. Trebuie menționat că aceste raporturi juridice necesită o reglementare suplimentară mai detaliată pentru a elimina lacunele existente în actele juridice și pentru a obține unitatea în practica judiciară existentă.
Să vorbim despre o clădire în curs
Pentru a putea înregistra o construcție neterminată, terenul pe care se execută trebuie să fie deținut, închiriat, sau proprietarul acestuia trebuie să aibă dreptul de posesie moștenită pe viață sau de folosință perpetuă. Conform definiției (reamintim, imobilul include tot ceea ce este ferm legat de teren și nu poate fi mutat fără a cauza pagube disproporționate obiectului), rezultă că deținerea unei fundații de capital este o cerință indispensabilă pentru un obiect care revendică astfel. un titlu.
Un obiect în construcție, prin definiție, nu poate face obiectul unui contract al unui astfel de contract, a cărui valabilitate nu a fost reziliată. În caz contrar (Codul civil al Federației Ruse, articolul numărul 740), antreprenorul continuă să aibă dreptul de a continua munca, adică vor avea loc drepturile așa-numitelor părți terțe. După cum prevede legea numărul 122-FZ în articolul său numărul 25, dreptul de proprietate asupra unei astfel de construcții neterminateimposibil fără autorizație de construire, un proiect cu descrierea detaliată a obiectului și documente care reglementează drepturile asupra unui teren.
Dacă toate condițiile de mai sus sunt îndeplinite, proprietarul „în curs” are toate motivele să emită un obiect de construcție capitală în proprietate. Până la înregistrarea acestora, orice tranzacție legată de obiect nu va fi considerată valabilă prin lege.
Un alt punct important este formalizarea corectă a dreptului la terenul care este ocupat de „neterminat”. Articolul 222 din Codul civil al Federației Ruse prevede că, dacă imobilul a fost construit pe un teren care nu este destinat acestui scop, atunci acesta primește statutul de construcție neautorizată. În acest caz, dobândirea dreptului de proprietate asupra acestora este imposibilă, iar obiectul ridicat este supus demolării.
Ce documente sunt necesare pentru înregistrarea construcției în curs?
Pachetul de documente necesare este format din:
- Cerere de înregistrare a unui obiect în construcție (drepturi de proprietate asupra acestuia).
- Document de identificare.
- Chitanțe pentru plata taxei de stat.
- Documente pentru o bucată de teren - dovezi de proprietate sau contract de închiriere.
- Permisiuni de la autoritățile relevante pentru a construi pe acest site special.
- Descriere primită de la autoritățile ITO (planul tehnic al construcției în curs).
Întregul pachet de documente este depus la camera de înregistrare.
Cum sunttranzacții cu astfel de obiecte?
După cum sa menționat deja, un obiect de „lucrări în curs” executat corespunzător este considerat imobil. De aceea orice tranzacție de cumpărare sau vânzare de construcții în derulare este similară cu o tranzacție cu orice alt imobil. Un cumpărător care dorește să achiziționeze o „lucrare în curs” ar trebui să acorde atenție următoarelor puncte:
- disponibilitatea documentelor care confirmă înregistrarea obiectului;
- prezența deciziei autorităților privind atribuirea terenului pentru construcție;
- planul obiectului de construcție menționat mai sus în curs;
- disponibilitatea tuturor documentației necesare (estimare tehnice și de proiectare);
- documente care confirmă rezilierea contractului de construcție a instalației.
Toate datele cu caracteristicile proprietății, inclusiv amplasarea acesteia pe teritoriul site-ului, trebuie să fie indicate în contractul de vânzare a imobilului.
Un contract similar este întocmit după un model strict definit, care este obligat să fie respectat de toți participanții la tranzacție.
Caracteristici ale întocmirii unui contract de vânzare a „incomplet”
- Trebuie întocmit în scris cu înregistrare de stat. Dacă nu este respectată forma contractului, aceasta duce la nulitatea acestuia.
- Ca în cazul oricărei tranzacții, trebuie indicate detaliile părților la contract - cu datele pașaportului, adresele de domiciliu etc.
- Subiectul contractului trebuie să fie clar definit, adică datele conținute în acestaar trebui să permită stabilirea cu exactitate a vânzării a cărui obiect anume este în discuție. Aceste date includ în primul rând adresa la care se află clădirea.
Este necesar să se țină cont de faptul că există atât adrese „de construcție”, cât și adrese „poștale”. Adresa de „construcție” este indicată în autorizația de construire și determină locul unde este prevăzut șantierul pentru construcția obiectului. Este posibil ca adresa „poștală” să nu se potrivească. Acesta poate fi atribuit casei numai după finalizarea comisionului de recepție. Aceste discrepanțe ar trebui luate în considerare la întocmirea documentației pentru achiziția planificată.
Printre altele, trebuie indicat prețul obiectului.
Trebuie să fie enumerate în detaliu gama de persoane cu drept de utilizare.
Drepturile asupra proprietății vândute de terți trebuie respectate. Atunci când faceți o tranzacție, este responsabilitatea vânzătorului să informeze cumpărătorul despre acest lucru. Putem vorbi despre drepturile chiriașilor, chiriașilor, garanțiilor existente sau utilizarea pe viață. În cazul neîndeplinirii acestor obligații, cumpărătorul are dreptul de a cere o reducere a prețului de vânzare sau rezilierea completă a contractului cu compensarea tuturor pierderilor.
Transferul final de imobil între vânzător și cumpărător cu acceptarea acestuia de către acesta din urmă are loc în momentul semnării de către părți a așa-numitului. act de transfer.
Care obiecte sunt considerate clădiri neautorizate?
Conform legii, orice clădiri, structuri, case,ridicate pe terenuri nealocate în aceste scopuri, create fără autorizații obținute în acest sens, construite cu încălcare semnificativă a urbanismului și a altor norme și reguli. Dacă cel puțin unul dintre semnele indicate mai sus este prezent, structura este clasificată drept construcție neautorizată. Dobândirea dreptului de proprietate asupra acesteia este imposibilă decât în cazul unei decizii în acest sens a unei autorități judiciare.
Ce documente confirmă încheierea contractului de construcție?
Acestea pot fi:
- Acordul părților sau o decizie judecătorească de a rezilia un astfel de acord.
- Act de acceptare și livrare a instalației la finalizarea de către antreprenor a unei anumite etape a lucrării, împreună cu un acord de suspendare a funcționării ulterioare a contractului.
- Alte documente privind încetarea raporturilor contractuale pe cale legală (se poate vorbi despre imposibilitatea de executare, lichidarea antreprenorului etc.)
Dacă construirea unui obiect imobiliar a fost realizată de mai multe persoane, se putea încheia un simplu contract de parteneriat între toți participanții la construcție. În acest caz, vorbim despre proprietatea comună comună a obiectului specificat. În cazul atragerii de resurse financiare de la investitori de către dezvoltator, vorbim despre neîndeplinirea de către client a obligațiilor clientului față de investitori din cauza imposibilității de finalizare a construcției. Atunci investitorii nu au drepturi asupra unei anumite părți a obiectului.
Cum să faci o clădire rezidențială „neterminată”?
Dacă doriți să vă oficializați obiectul de construcție în curs (cladire de locuințe)Astfel, ar trebui să vizitați adresa unde se află direcția teritorială de urbanism și arhitectură. Nu uitați să luați cu dvs. un pachet de documente, format din:
- Aplicații pentru înregistrare sau punere în funcțiune.
- Pașaport (alt document de identificare).
- Documente necesare pentru teren.
- Toate permisele și aprobările necesare pentru dezvoltarea acestui site.
- Proiectul de construcție a cabanei dvs.
- Specificatii privind asigurarea facilitatii cu utilitati.
- Chitanțe pentru plata taxei de stat.
- Pașaport cadastral pentru clădirea dvs.
Acesta din urmă conține informații succinte despre casa în construcție cu un plan grafic al teritoriului. Un astfel de document trebuie să includă în mod necesar un pașaport cadastral al locului pe care se află casa. Dacă casa este vândută fără un astfel de pașaport, tranzacția nu va fi efectuată. În acest caz, nu este necesar un pașaport tehnic pentru un obiect de construcție neterminat, dar ca anexă la pașaportul cadastral trebuie să existe un plan tehnic pentru orice casă, chiar și neterminată.
Ce să faci dacă lipsesc documentele?
Dacă te străduiești din greu, este posibil să întocmești un „incomplet” chiar și în lipsa actelor necesare. În această situație, ar trebui să acționați ca și cum construcția cabanei abia începe. Planul de acțiune pas cu pas constă în:
- Scrierea unei aplicații pentru toate cele necesarepermise, fără de care veți fi doar un dezvoltator neautorizat.
- Plasați o comandă pentru un proiect de casă finit, similar celui ridicat, cu aprobarea sa obligatorie.
- Elaborarea unui plan tehnic al clădirii împreună cu un reprezentant al ITO.
- Comandă la Camera Cadastrală a pașaportului obiectului.
Cu întregul pachet de documente strâns, ar trebui să parcurgeți procedura de înregistrare în departamentul de arhitectură și urbanism.
Ca alternativă, este posibil să scrieți autorităților ITO o cerere de înregistrare de către angajații biroului a obiectului - casa dumneavoastră neterminată. Aceasta este o opțiune destul de costisitoare, dar vă economisește timp și nervi.
Dacă vorbim de o vilă neterminată, pachetul de documente este oarecum simplificat - nu puteți prezenta o autorizație de construire și vă limitați la un plan cadastral. În cazul construcției unei cabane sau a unei case de țară rezidențiale, pachetul de documente trebuie să fie complet.
Este posibil să se faciliteze executarea tuturor documentelor necesare în cazul comenzii sau achiziționării unui proiect standard de cabană rezidențială de la o firmă de construcții de încredere.
Cum este transferată construcția în curs?
Ca și în cazul unui obiect completat, transferul se face prin întocmirea și semnarea actului corespunzător, denumit certificat de transfer-acceptare. Când vine vorba de construcții în curs, care necesită finalizarea sau finalizarea anumitor lucrări (de exemplu, finisaje), întreaga compoziție a unor astfel de imperfecțiuni trebuie reflectată în contractul semnat la momentul recepției.
Pe bazaa certificatului de recepție aprobat, munca efectuată în condițiile contractului poate fi achitată definitiv.
Despre drepturile de „lucrare în curs”
Nu este un secret pentru nimeni că în ultimii ani și decenii situația pe piața construcțiilor a fost instabilă din punct de vedere economic. În acest caz, dintre toate tipurile de construcție în derulare, vorbim de imobile necomercial, adică de locuințe. Numeroase cazuri din practică arată că foarte, foarte des, în prezența unor probleme financiare, dezvoltatorii încearcă să întârzie procesul de transfer al spațiilor construite efectiv către deținătorii de capital. Uneori aleg să dea faliment cu totul.
Ce ar trebui să facă un acționar pentru a-și proteja propriile interese legitime? Într-o astfel de situație, va veni în ajutor posibilitatea de a-și recunoaște dreptul de proprietate asupra proprietății care face parte din obiectul construcției în curs (cota-parte). Pentru a face acest lucru, mergeți în instanță.
La colectarea documentelor pentru depunerea unei reclamații împotriva unui dezvoltator care nu și-a îndeplinit obligațiile, trebuie luate în considerare o serie de puncte:
- Astfel de categorii de cauze sunt examinate de instanțele de la locul (teritorial) al obiectului de construcție comun în cauză.
- Implica obiectul efectiv finalizat, dar nu pus în funcțiune. Dacă dezvoltatorul joacă timp (adică vorbim de o întârziere în îndeplinirea propriilor obligații), această împrejurare nu poate servi drept bază pentru o cale de atac judiciară în scopul de arecunoașterea dreptului de proprietate al acționarului asupra obiectului.
Uneori în practica judiciară există (ca excepție) exemple în care dreptul de proprietate asupra unei părți dintr-un obiect a fost recunoscut atunci când gradul de pregătire a unui obiect în construcție era de la 75%. Dar aceste cazuri pot fi considerate mai degrabă o excepție. Probabilitatea de a obține o hotărâre judecătorească satisfăcătoare este mare în cazul în care gradul de finalizare a clădirii în construcție este de 90% sau mai mare. Mai mult decât atât, furnizarea instanței de dovezi cu privire la disponibilitatea casei este preocuparea directă a deținătorului de capital (reclamant).
De asemenea:
- În declarația sa, acționarul nu poate cere recunoașterea dreptului de proprietate asupra întregului obiect al „lucrării în curs”. Dreptul său este de a revendica doar o parte proporțională a obiectului, indicată în contractul încheiat cu dezvoltatorul. Adesea, deținătorii de capital analfabeti din punct de vedere juridic întocmesc o cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra unui „apartament”, „garaj” sau „spațiu auto”. Trebuie clarificat aici că, până la punerea oficială în funcțiune a unei unități de construcție comună, în sens juridic, aceasta nu poate fi considerată un imobil cu drepturi depline.
- Apariția acestui drept de proprietate este posibilă numai pentru un obiect care este disponibil, a cărui locație în cadrul obiectului în construcție (cladire, casă) poate fi identificată clar. Acest lucru se face pe baza termenilor contractului și a documentației de proiect disponibile.
- Acționarul are dreptul de a se adresa justiției cu o astfel de cerere numai în cazulîndeplinirea obligațiilor proprii din contractul cu dezvoltatorul în materie de plată.
În cazul procedurii de faliment împotriva dezvoltatorului, recunoașterea unui astfel de drept la un apartament sau o altă unitate de construcție comună este posibilă numai atunci când este disponibilă permisiunea de punere în funcțiune a acestuia și părțile au semnat un act de transfer înainte de data la care instanța de arbitraj a declarat faliment.
