Dezvoltatorul este obligat să emită un contract de asigurare de răspundere civilă înainte de încheierea primei tranzacții cu cumpărătorul. În caz contrar, nu o va putea înregistra la Rosreestr. Acestea și alte completări au fost făcute în 2014 prin Legea federală nr. 294 „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative.
Esență
Din anul 2014, firma de constructii este obligata sa confirme indeplinirea obligatiilor prin emiterea unei garantii sau asigurari de raspundere civila a dezvoltatorului in constructii comune. Acest lucru va permite cumpărătorului să-și returneze fondurile în cazul unor situații neprevăzute.
Proiectul de lege adoptat stabilește responsabilitatea dezvoltatorului pentru:
- evitarea obligațiilor;
- livrarea obiectului neterminat;
- faliment înainte de predare.
Experții se tem că inovațiile vor duce la prețuri mai mari pentruproprietatea. Guvernul a asigurat că acești factori nu sunt interdependenți. Costurile de asigurare, chiar și pentru o companie mare, se ridică la 1% din volumul tranzacțiilor. Dezvoltatorii vor trebui să aloce fonduri pentru aceste costuri din bugetul lor.
Obiect
Asigurarea de răspundere civilă a constructorului pentru construcția comună implică protejarea intereselor de proprietate ale clienților. Această ofertă este benefică în primul rând pentru cumpărători. Compania poate asigura separat întreaga casă sau apartamente.
Clienți
Acordul se încheie în favoarea deținătorilor de capital. În anumite circumstanțe, vor primi o plată. Dezvoltatorul se angajează să predea un obiect fiabil de în altă calitate. Asigurătorul este obligat să notifice clientul cu privire la modificările în tranzacție și să plătească remunerația. Dacă deținătorii de capital se schimbă în timpul procesului de construcție, acest lucru trebuie să fie indicat în contract, deoarece se întocmește un document separat cu următorul participant.
Asigurători
Nu toate CI tind să întocmească astfel de acorduri. Se crede că acest tip de tranzacție aduce pierderi. În plus, compania trebuie să îndeplinească anumite cerințe:
- operează pe piață de peste 5 ani;
- îndeplinesc cerințele de stabilitate financiară;
- au o perspectivă pozitivă de dezvoltare pentru perioadele viitoare;
- să aibă cel puțin 400 de milioane de ruble în circulație, precum și un capital autorizat în valoare de 120 de milioane de ruble.
Tarife
Asigurarea constructorului pentru costurile comune de construcțiescump. Ratele medii în 2015 au fost de 0,5–0,8%. Pentru contractele pe termen lung, tarifele pot fi reduse cu 10-30%. Compania de asigurări (IC) stabilește însăși rata și calculează, de asemenea, coeficienții pentru procentul anual, deoarece există întotdeauna posibilitatea ca dezvoltatorul să evite complet îndeplinirea obligațiilor.
Ce determină tariful:
- Participarea dezvoltatorului la holding.
- Experiență pozitivă a tranzacțiilor anterioare: termen limită, număr de obiecte, lucru în diferite regiuni, fără reclamații.
- Sustenabilitate financiară.
- Asistență juridică: disponibilitatea tuturor documentelor și a permiselor.
- Faza de construcție.
- Termen limită.
- Numărul de acționari.
Executarea contractului
Pentru a înregistra un DDU, dezvoltatorul trebuie să trimită un acord către Rosreestr. Pentru a face acest lucru, trebuie să colectați următoarele documente:
- declarație de proiect;
- permisiunea de a efectua lucrări de construcție;
- certificat de înregistrare de stat;
- acord de construcție comun;
- copie a documentelor statutare;
- studiu de fezabilitate;
- copie a situațiilor financiare;
- date despre creditori;
- certificat de nedeclaritate la creditele bancare.
Ce este protejat
Asigurarea de răspundere civilă a constructorului pentru construcția comună implică plata unei despăgubiri în cazul în care dezvoltatorul nu și-a îndeplinit obligațiile, ceea ce este confirmat printr-o hotărâre judecătorească saufalimentul companiei. Suma nu se plătește în caz de înghețare a perioadei de construcție sau de prelungire a perioadei de punere în funcțiune. Suma depinde de prețul contractului. Nu poate fi mai mic de:
- cost obiect;
- preț mediu de piață pentru 1 mp. m. de locuințe în regiune.
Legea limitează, de asemenea, suma maximă a primelor.
Următoarele cazuri sunt recunoscute ca asigurare:
- întreruperea construcției;
- faliment dezvoltatorului;
- nu primesc o locuință;
- refuz de a returna resurse materiale etc.
Modificări legislative
În 2014, a fost modificată Legea federală nr. 294, conform căreia asigurarea de răspundere civilă a dezvoltatorului participației în construcții este acum obligatorie. Contractele sunt întocmite chiar de dezvoltatori. De asemenea, aleg cu cine să semneze contracte: cu o companie, o bancă, o firmă specializată.
Toți membrii societății de asigurări obligatorii sunt răspunzători solidar. Dacă se face o tranzacție cu o bancă, atunci se petrece mult timp pentru colectarea documentelor. Trebuie achitat un depozit de 30% din valoarea obiectului, care serveste drept garantie pentru institutia financiara. În plus, Banca Centrală își stabilește propriile cerințe pentru astfel de bănci:
- mandat minim - 5 ani;
- capital social 200 milioane;
- valoarea proprietății este de 1 miliard de ruble.
Este mai profitabil pentru dezvoltatori să obțină un împrumut decât să emită o garanție. De asemenea, instituțiile financiareluați în considerare asigurarea unui acord de participare la capital în construcții drept produse profitabile.
Este mai bine să semnezi un contract cu o companie. În fața concurenței puternice, asigurătorii încearcă să atragă clienți cu tarife și prețuri mici. Rata pentru astfel de tranzacții rămâne fixă pe toată durata contractului. Asigurarea de răspundere civilă a constructorului pentru construcția comună se plătește după finalizarea lucrării. Un alt avantaj este viteza de lucru. Asiguratul este însuși dezvoltatorul, beneficiarul este acționarul. Metoda de furnizare este selectată pentru fiecare locuință separat.
Asigurare de răspundere civilă a constructorului pentru construcții în comun
Companiile sunt obligate să ofere garanții. Cel mai adesea acesta este terenul pe care va fi amplasat obiectul. În plus, documentul descrie modul de garantare a obligațiilor. Actele se semneaza inainte de inregistrarea de stat a primului contract de actiuni si sunt valabile pana la predarea obiectului. Încetarea tranzacției nu eliberează compania de obligația de a plăti despăgubiri pentru cazurile survenite în perioada de valabilitate a acesteia.
Puteți asigura întreaga casă sau fiecare apartament separat. Prima variantă nu este profitabilă. Dezvoltatorul trebuie să depună imediat o sumă mare, pentru a fi sigur că toate apartamentele vor fi vândute. A doua problemă este că în cadrul unor astfel de contracte este dificil să se determine cine este beneficiarul.
Documentul intră în vigoare din momentul creditării primei rate. Asigurarea dezvoltatorului pentru construcția în comun conform contractului nu prevede o franciză. Restul condițiilor ofertei sunt standard:
- asigurătorul se obligă să informeze acționarii cu privire la valoarea compensației plătite;
- compania poate depune o cerere de regresie împotriva dezvoltatorului;
- asigurătorul este obligat să notifice toți proprietarii rezilierea anticipată a contractului;
- durata acordului depinde de durata construcției.
Suma de rambursare depinde de preț și tarife. Trebuie să depășească valoarea suprafeței totale a locuinței. Compania însăși decide cum va fi efectuată plata: în sumă forfetară sau în rate.
Probleme ale asigurării de răspundere civilă a dezvoltatorului în construcția comună
Această ofertă este foarte specifică. De fapt, vorbim despre protejarea riscurilor financiare ale dezvoltatorului. Companiile au de ales - să emită o poliță sau o garanție. A doua variantă este mai de preferat, întrucât instituțiile de credit au deja un mecanism stabilit, sisteme de scoring, specialiști care evaluează riscurile, precum și structuri care organizează finalizarea WIP. SC nu se poate lăuda cu asemenea avantaje. Dar oferă tarife mici. Oamenii sunt obișnuiți cu faptul că serviciile bancare sunt scumpe. Acest lucru este adevărat deoarece riscul în comerț este mare. Deși, după modificările aduse legii, au crescut și tarifele pentru companii.
AsigurareRăspunderea dezvoltatorului în construcția comună prevede efectul cumulativ al pierderilor. Într-o situație de criză (o scădere a cererii de locuințe, o creștere a ratelor ipotecare), toți dezvoltatorii vor suferi pierderi deodată, și nu doar un participant pe piață.
O altă problemă este incapacitatea de a reasigura riscurile chiar și pe piața externă. În practica internațională, obligațiunile (garanțiile) sunt utilizate în astfel de operațiuni. Dar funcționarea lor nu este consacrată în legislația rusă. Principala diferență a unui astfel de produs este că asigurătorul poate lua ca gaj o instalație în construcție.
Banca Centrală a ridicat cerințele pentru companiile de asigurări care pot furniza servicii dezvoltatorilor - a crescut suma minimă de capital. Acest lucru restrânge foarte mult cercul posibililor asigurători - până la 19 organizații. Companiile care anterior reprezentau 80% din contractele cu dezvoltatorii au părăsit noua listă. Ce se va întâmpla cu ei acum nu se știe. Cel mai probabil, va fi necesară încheierea de noi contracte cu companii de pe lista „albă”. Dacă licența este revocată, IC este răspunzător pentru tranzacțiile încheiate anterior în termen de 6 luni. Apoi, fie reziliază documentele, fie transferă portofoliul și pasivele unui alt participant pe piață. Spre deosebire de OSAGO sau de asigurarea de răspundere civilă pentru proprietarii de instalații de producție periculoase, acest serviciu nu include alte tipuri de protecție, cum ar fi fondurile de compensare care s-ar ocupa de plățile către cetățeni după falimentul asigurătorului. Piață de capitalconstrucția de locuințe este grozavă. Dar nu există încă o modalitate bine stabilită de a reglementa activitățile dezvoltatorilor.
