Mulți oameni preferă să cumpere apartamente în etapa de construcție a unui bloc de apartamente. Acest lucru vă permite să cumpărați obiecte la un cost redus. Acest proces se numește participare la capital în construcție. Pentru ca deținătorul de interes să fie protejat în mod fiabil de pierderea de fonduri, ar trebui să abordăm cu competență alegerea dezvoltatorului și să studiem un contract întocmit cu atenție. Acest document protejează drepturile cumpărătorilor de obiecte neterminate.
Esența participării la capital
Procesul presupune că clădirile cu mai multe apartamente sunt construite în detrimentul viitorilor cumpărători de apartamente. Ei investesc în construcția unei case, iar după punerea în funcțiune a acesteia, pot înregistra dreptul de proprietate asupra apartamentului.
Procesul este reglementat de o lege specială a Legii federale nr. 214 „Cu privire la construcția în comun” și i se fac în mod regulat diverse modificări pentru a garanta protecția drepturilor deținătorilor de capital. Principalele caracteristici ale participării la capitaluri proprii în construcții includ:
- drepturile și obligațiile fiecărei părți apar numai dupăsemnarea contractului;
- DDU specifică toate nuanțele de cooperare și are semne de diferite acorduri, care includ un acord de investiții și contract, precum și furnizarea de servicii și vânzare-cumpărare;
- un apartament este cumpărat în baza unui astfel de acord, care este situat într-o casă neterminată;
- în astfel de condiții, sunt atrași numeroși deținători de acțiuni, ceea ce face posibil ca dezvoltatorul să construiască un obiect cu investiție proprie minimă de bani;
- nu doar o persoană fizică, ci și o companie poate deveni acționar;
- participanții nu pot influența modificarea proiectului, a termenilor de referință și a altor condiții pentru construcția casei.
Adesea, cetățenii care cumpără apartamente în case în construcție se confruntă cu frauda sau falimentul dezvoltatorilor. În acest caz, drepturile acționarului sunt protejate de prevederile DDU. În situații dificile, se poate realiza cesionarea participației în construcții către alte companii sau persoane implicate în colectarea fondurilor.
Regulament legislativ
Când cumpărați o locuință într-o clădire neterminată, ar trebui să acordați atenție prevederilor legii de bază a Legii federale nr. 214. A fost adoptată încă din 2004 și el este cel care reglementează toate relațiile care apar între dezvoltatori și deținătorii de capitaluri proprii. Au existat multe modificări și amendamente la acest act legislativ. Este împărțit în numeroase părți și paragrafe, fiecare având propriul său scop. Modificările și prevederile cheie includ:
- Sunt indicate reguliîntocmirea și rezilierea unui acord privind participarea la capitaluri proprii în construcții;
- este prescrisă posibilitatea de a transfera drepturi către terți;
- există răspundere penală pentru dezvoltatori dacă aceștia nu își îndeplinesc obligațiile conform acordului;
- prin toate mijloacele, dezvoltatorii trebuie să deschidă conturi speciale destinate transferului de fonduri de către deținătorii de capitaluri proprii, iar banii pot fi folosiți exclusiv pentru construcția unității;
- dezvoltatorii trebuie să aibă propriul lor site web oficial, care dezvăluie toate informațiile despre munca lor, care include proiecte, permise și alte documente.
Acum, toți dezvoltatorii deschid un cont escrow conceput pentru a transfera bani deținătorilor de acțiuni. Legea federală privind participarea la construcția comună indică faptul că un astfel de cont este închis numai după utilizarea completă a fondurilor. Astfel de condiții nu pot deveni un obstacol în calea atribuirii dreptului.
În plus, legislația prevede necesitatea creării unui fond de compensare. Este reprezentată de asigurări pentru deținătorii de capital, deoarece dacă din anumite motive dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile, atunci pierderile pentru deținătorii de capital sunt acoperite pe cheltuiala fondurilor din acest fond.
Avantaje și dezavantaje
Folosirea DDU pentru a cumpăra o locuință are multe avantaje pentru fiecare cumpărător de locuințe, dar este important să luăm în considerare anumite dezavantaje ale unei astfel de decizii. Participarea la construirea în comun a obiectelor imobiliare este considerată riscantă, caexistă întotdeauna posibilitatea ca dezvoltatorul să nu-și îndeplinească obligațiile din diverse motive.
| Pro | Cons |
| Pentru obiecte se stabilește un cost scăzut, care este mult mai mic decât prețul apartamentelor finisate pe piața primară sau secundară | Va trebui să aștepte suficient pentru ca locuința să fie finalizată, așa că această oportunitate este folosită de persoanele care au deja un loc de locuit |
| Mulți dezvoltatori oferă rate pentru întreaga perioadă de construcție a unei case, ceea ce vă permite să cumpărați un apartament fără suma inițială necesară de fonduri la întocmirea unui DDU | Adesea, deținătorii de acțiuni trebuie să se confrunte cu o întârziere în livrarea unui obiect, așa că devine necesar să se colecteze o penalitate prin instanțe |
| Primirea de locuințe este garantată prin lege, astfel încât deținătorii de capitaluri proprii vor putea conta în continuare pe un apartament sau pe o compensație pentru pierderi |
Dacă, din diverse motive, apartamentul depășește mărimea convenită anterior cu pătrat, va trebui să plătiți o anumită sumă de fonduri |
| Legea impune dezvoltatorilor cerințe stricte și numeroase, astfel încât să fii sigur de fiabilitatea companiei | Nu este neobișnuit să întâmpinați fraude, de exemplu, dezvoltatorul vinde un apartament mai multor acționari sau alte scheme sunt folosite pentru eludarea legii, ceea ce duce la necesitatea unui litigiu |
| Dacă compania nu predă casa până la data stabilită, atunci deținătorii de capital pot conta pe o penalizare bună, calculată pentru fiecare zi de întârziere | De multe ori o companie se declară falimentară, ceea ce duce la transferul casei către un alt dezvoltator, iar toate acestea afectează negativ timpul de construcție al obiectului |
Datorită avantajelor și minusurilor de mai sus, fiecare persoană trebuie să decidă în mod independent dacă participarea la capitalul propriu în construcții este adecvată și benefică pentru el.
Cum să cumperi o casă pe DDU?
Procesul nu este considerat prea complicat, dar pentru a se asigura că este profitabil și eficient, potențialii cumpărători trebuie să urmeze anumiți pași succesivi.
Înainte de a contacta dezvoltatorul, este important să aflați recenzii despre el, să studiați documentația oficială și, de asemenea, să verificați cât de repede se realizează construcția unei anumite case.
Obțineți detalii despre companie
În primul rând, trebuie să vă asigurați că apartamentele sunt vândute conform DDU de către o organizație cu adevărat de încredere, verificată și înregistrată oficial. Legea federală privind participarea la construcția comună indică necesitatea de a obține informații despre dezvoltator:
- trebuie să fie reprezentat de o companie înregistrată oficial;
- este de dorit ca întreprinderea să fi construit și pus deja în funcțiune instalații;
- nu ar trebui să existe niciun litigiu deschis împotriva organizației;
- toate casele trecute trebuie să fie introdusefuncționare într-un interval de timp prestabilit;
- toate documentele depuse pe site-ul organizației sunt atent studiate și includ proiecte, permise de muncă, declarații și alte documente;
- compania trebuie să aibă drepturi asupra șantierului în care are loc procesul de construcție a instalației.
Dacă aceste documente și permisiuni lipsesc, nu este recomandat să întocmești un DDU cu dezvoltatorul.
Ce informații conține declarația?
Se acordă o atenție deosebită studiului declarației de construcție. Ar trebui să fie localizat în surse deschise cu 14 zile înainte de încheierea primului acord cu deținătorii de capital. Acest document ar trebui să conțină informații importante pentru fiecare participant la construcție. Aceasta include:
- numele și adresa juridică a companiei dezvoltatoare;
- Sunt enumerate permise de muncă;
- indicați licențele obținute anterior;
- se potrivește cu perioada de valabilitate a licenței;
- enumeră toți fondatorii companiei;
- dat fiind obiectele ridicate în trecut pentru cei trei ani de funcționare a companiei;
- indicați rezultatele financiare ale lucrării;
- conturi date de plătit și de primit;
- indică alte tranzacții pe baza cărora au fost strânse fonduri pentru construcție.
Un contract de participare la capital în construcție cu deținătorii de capital se încheie numai după ce dezvoltatorul cumpără sau închiriază terenul pe care este planificată construcția casei.
Ce ar trebuiincludeți documentația proiectului?
Este considerat un document important pentru fiecare participant în construcție. Documentația trebuie întocmită și publicată cu 14 zile înainte de momentul încheierii primului acord cu acționarul. Informațiile cheie din proiect includ:
- informații despre dezvoltator;
- informații despre toți fondatorii;
- date despre starea financiară a companiei;
- permise și licențe de construire;
- perioada în care este planificată construirea obiectului;
- locația casei în construcție;
- proprietatea companiei;
- costuri de construcție și antreprenori implicați.
Se permite modificarea informațiilor din documentația de proiect dacă starea financiară a companiei se modifică într-un trimestru. În plus, toate aceste ajustări trebuie publicate în surse deschise.
Nuanțe ale întocmirii unui acord
De îndată ce toate informațiile despre dezvoltator sunt verificate, este posibil să întocmești un DDD cu acesta dacă este de încredere și verificat. Participarea la capitalul propriu în construcții implică în mod necesar executarea acestui document, deoarece alte documente nu vor proteja deținătorii de capital pe baza prevederilor Legii federale nr. 214.
Bineînțeles, acest document conține informații:
- subiectul contractului, care reprezintă apartamentul, și pătratul acestuia, numărul de etaje, numărul de camere, dimensiunea și prezența unui balcon sau a unei logii, adresa exactă, disponibilitatea diverselor comunicații, precum și un set dealți parametri tehnici;
- prețul proprietății;
- comandă de plată;
- termenul limită pentru punerea în funcțiune a casei;
- durata perioadei de garanție, care nu trebuie să fie mai mică de cinci ani;
- modul în care apartamentul finit va fi transferat deținătorilor de capital;
- condiții privind necesitatea de a finaliza spațiile rezidențiale.
Odată cu întocmirea corectă a unui document de participare la capital în construcții, deținătorii de capital vor fi protejați în mod fiabil de fraudă de către dezvoltator sau de falimentul acestuia. Unii dezvoltatori oferă posibilitatea de a plăti un apartament în rate.
Înregistrarea contractului
După încheierea acordului, este necesar să-l înregistreze oficial. Doar în astfel de condiții se realizează legal construcția comună. Condițiile de participare sugerează că este necesar să se întocmească un DDU, un plan al instalației, o declarație de proiect și documente personale ale cumpărătorului, după care această documentație este transferată la Rosreestr.
Procesul de înregistrare durează aproximativ 10 zile. Pentru aceasta, cetățenii vor trebui să plătească 350 de ruble.
Ce drepturi au deținătorii de acțiuni?
Pe baza DDA, cumpărătorii de case au multe drepturi diferite. Acestea includ:
- dacă termenele limită pentru punerea în funcțiune a instalației sunt întârziate, atunci cetățenilor li se poate cere să plătească o penalitate în temeiul unui acord de participare la capital în construcție;
- după înregistrarea acordului, deținătorii de capital gaj asupra teritoriului însuși și a obiectului construit pe acesta;
- permisîntocmește un contract de cesiune a dreptului de revendicare prin acord;
- apartamentul gata făcut este acceptat numai la întocmirea unui act special de transfer;
- dacă în timpul inspecției locuințelor se constată încălcări semnificative, atunci actul poate să nu fie semnat, după care titularul de dobândă poate cere corectarea deficiențelor.
Dacă sunt identificate diverse probleme după începerea utilizării carcasei, atunci, pe baza perioadei de garanție, cumpărătorul poate solicita dezvoltatorului să le elimine.
Cum se încheie?
Termenii de reziliere a acestui contract sunt înscriși direct în paragrafele acestuia. Pot exista diverse motive pentru aceasta. Cel mai adesea, rezilierea unui acord de participare la construcția comună este necesară în cazul în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile, de exemplu, casa nu este pusă în funcțiune la timp, există încălcări semnificative sau metru pătrat al proprietății nu corespund mărimii stabilite anterior.
Procesul de reziliere va fi cu siguranță înregistrat oficial.
Concluzie
Astfel, participarea cetățenilor la construcția comună este considerată o modalitate populară de a achiziționa bunuri imobiliare ieftine și de în altă calitate. În același timp, este important să alegeți corect dezvoltatorul, cu care se întocmește în continuare DDU. Acest document trebuie să aibă forma prescrisă și să conțină toate informațiile necesare despre participanți.
În baza DDU, cumpărătorul de locuințe este înzestrat cu multe drepturi pe care le poate apăra într-o reclamație sau în instanță.
