Participarea la capitaluri proprii a devenit larg răspândită în Rusia. Companiile atrag investitori, își construiesc o casă cu fondurile lor, care apoi devine proprietatea acestora din urmă. Astfel, puteți cumpăra un apartament în rate și puteți achita datoria înainte de finalizarea construcției. Dar acestea nu sunt toate oportunitățile oferite de construcția comună. Ce trebuie să știe părțile la tranzacție despre acest proces, la ce să acorde atenție - citiți mai departe.
Nuances
În teorie, totul este simplu și clar, dar în mass-media acest proces este acoperit într-un mod negativ. De ce se întâmplă asta? Interesele părților la tranzacție sunt protejate de Legea privind construcția comună, care a fost adoptată încă din 2004. El a introdus cerințe stricte pentru dezvoltatori. În acest moment, acesta este singurul document de reglementare care reglementează construcția comună. Ce trebuie să știe clientul la încheierea unui contract?
Dezvoltatorul și obiectul tranzacției. Dacă firma a fostoperează pe piață, are un număr de obiecte implementate, apoi poate fi considerat partener contractual. Contactarea organizațiilor neverificate, în special a persoanelor care fac o afacere pentru prima dată, nu merită.
Legea „Cu privire la construcția în comun” nr. 214 se aplică numai contractelor cu același nume. Orice altă formulare nu este permisă. Dacă dezvoltatorul propune să semneze „Acordul de investiții”, atunci el încearcă să evite răspândirea cerințelor unor astfel de reglementări: legea „Cu privire la construcția în comun”, Legea federală „Cu privire la protecția consumatorilor”.
Înainte de a certifica documentele, solicitați companiei autorizația de construire, aflați unde se află declarația de proiect și citiți-o. Prin lege, publicarea este o cerință obligatorie pentru dezvoltator.
Contractul de construcție comună se consideră încheiat din momentul înregistrării de stat. În caz contrar, va fi considerat invalid. Lucrarea trebuie să conțină o descriere a obiectului, termenul limită pentru transfer, costul și procedura de plată, o garanție.
Verificați documentele
FZ prevede că o companie poate strânge fonduri numai după obținerea permisiunii, publicarea unei declarații de proiect și înregistrarea dreptului de proprietate. Dacă cel puțin una dintre aceste condiții nu este îndeplinită, cetățeanul poate solicita rambursarea cu dobândă. Acestea sunt calculate la dublul ratei de refinanțare. Conform contractului, societatea trebuie să construiască o proprietate într-o perioadă determinată și după obținerea permisului de laorganelor de stat pentru a însărcina să-l transfere către participantul la tranzacție. Ceal altă parte este de acord să plătească prețul convenit și să accepte obiectul (dacă este autorizat).
Trebuie înregistrat un contract scris de participare la capitaluri proprii în construcții. Abia după aceea va intra în vigoare. Înainte de a semna documente, un cetățean are dreptul de a se familiariza cu astfel de documente:
- documentele constitutive ale dezvoltatorului;
- certificat de înregistrare de stat;
- certificat de înregistrare fiscală;
- rapoarte anuale aprobate pentru ultimele trei perioade de afaceri;
- raport de audit.
Îmbunătățiți securitatea tranzacțiilor
Din 2014 intră în vigoare norma Legii federale „Cu privire la asigurarea răspunderii dezvoltatorilor”, care se aplică construcțiilor în comun. Ce înseamnă? În caz de neplată sau faliment al companiei, o persoană va putea returna banii. În timpul înregistrării de stat a documentelor, dezvoltatorul trebuie să furnizeze un contract de asigurare de răspundere civilă sau o garanție. Anterior, era posibil să se furnizeze garanții ca garanție pentru tranzacție.
Nuanțe de asigurare
Contractul se încheie în favoarea beneficiarului - un cetățean sau persoană juridică ale cărei fonduri au fost strânse pentru construcție.
Eveniment asigurat - îndeplinirea integrală sau necorespunzătoare a obligațiilor dezvoltatorului, care este confirmată printr-o decizie judecătorească.
Perioada de valabilitate a documentului este similară cu cea specificată în contractul de construcție comună. Însă beneficiarul poate primi despăgubiri chiar și la doi ani după expirarea transferului locației. Suma minimă asigurată se calculează pe baza costului locuinței. Dar nu poate fi mai mic decât prețul de piață.
Așa se asigură capitalul propriu. Legea federală prevede, de asemenea, următoarea procedură de soluționare:
1. A fost semnat un acord de garanție. Dacă dezvoltatorul nu și-a îndeplinit obligațiile sau nu a oferit un răspuns inteligibil în termenul convenit, atunci clientul poate aplica cu o cerință corespunzătoare la banca garant.
2. Tranzacția a fost garantată printr-un contract de asigurare. Beneficiarul trebuie să se adreseze companiei sau companiei mutuale de asigurări (OVS) în termenul de prescripție specificat pentru obiectul gajului. Legea prevede că plata trebuie efectuată în cel mult treizeci de zile de la data depunerii documentelor. În același timp, prezența datoriei dezvoltatorului față de compania de asigurări nu contează. Acest regulament se aplică numai contractelor încheiate după 2013.
Metode de garantare a obligațiilor
Ne-am gândit deja în ce moduri (conform legii) poate returna clientul fondurile cheltuite. Cu toate acestea, prezența acestei clauze în contract nu garantează plata unei despăgubiri. În document pot fi introduse diverse condiții și clauze, cu ajutorul cărora puteți amâna timpul de îndeplinire a obligațiilor. Și toate acestea„dacă” nu poate depăși legea.
Când construcția este lentă sau nu începe pentru o perioadă lungă de timp, clientul poate, fără a aștepta termenul limită, să ceară rezilierea actului în instanță. Această posibilitate este oferită dacă:
1) a avut loc o încetare sau suspendare a construcției unei case, care include un obiect comun, în prezența unor circumstanțe care indică faptul că obiectul nu va fi transferat participantului la tranzacție în perioada specificată în document.;
2) există modificări mai semnificative în documentația proiectului, inclusiv o corecție semnificativă a dimensiunii obiectului de partajare;
3) există o scădere sau o creștere a numărului total de apartamente incluse în noua clădire.
Ce mai trebuie să știți despre construcția comună?
Data punerii în funcțiune a obiectului trebuie precizată în mod clar (de exemplu, „cel mai târziu de 15/10/14”). Foarte des, dezvoltatorii folosesc expresia publicitară: „în trimestrul IV al anului 2014”. Această formulare este incorectă. După două luni de la data specificată, acționarul poate rezilia unilateral contractul de construcție comună. Tot ce trebuie să faceți este să trimiteți o notificare scrisă. Dezvoltatorul este obligat să returneze banii primiți în contul clientului în termen de 20 de ore calendaristice de lucru și să îi plătească penalități. Sau depuneți această sumă pe un depozit care este deschis pe numele acționarului.
Costul total al apartamentului indicat în acte se calculează din prețul pe metru pătrat de locuință, înmulțit cuzona camerei. Aceste numere ar trebui, de asemenea, enumerate. De asemenea, merită să acordați atenție descrierii parametrilor spațiului de locuit: locație, etaj, adresă, suprafață, număr de camere. Perioada de garanție pentru apartamentul construit este de 5 ani.
La studierea documentelor, merită să fiți atenți la ce punct deținătorul de dobândă trebuie să plătească cheltuielile de utilități și de exploatare. Dacă acest articol lipsește, atunci obligația ia naștere din momentul semnării actului de acceptare și transfer al apartamentului, și nu a punerii în funcțiune.
Probleme inevitabile?
Uneori, dezvoltatorii „uită” în mod intenționat să includă unele dintre elementele din document. Dar clientul poate suferi pierderi materiale chiar dacă Contractul de Construcție Partajată este executat corect. Ce înseamnă? Dezvoltatorul poate atribui drepturi de proprietate unei alte persoane juridice. În acest caz, îi va vinde drepturile asupra tuturor apartamentelor practic contra cost. Apoi firma intermediară la prețul pieței le atribuie deținătorilor de capitaluri proprii. La prima vedere, nu ar trebui să fie probleme. Cu toate acestea, în cazul unui risc de construcție neterminată sau faliment al dezvoltatorului, deținătorul de dobândă poate face pretenții în baza sumei specificate în contract. Dar apartamentele au fost vândute la preț, nu la prețul pieței.
O altă schemă comună
Înregistrarea contractelor de construcție în comun numără invers în momentul intrării lor în vigoare. Dar foarte des debitorii folosesc o schemă diferită. Se oferă să semneze un contract preliminar. Conține aproape aceleași articole ca înpractic, cu excepția informațiilor despre intrarea sa în vigoare. Astfel de documente nu fac obiectul înregistrării de stat obligatorii. În acest caz, părțile ajung la un acord verbal că al doilea participant plătește imediat toți banii pentru apartament. Dezvoltatorul se angajează să încheie contractul principal de participare la capital în construcții cândva în viitor. Acționarul este sigur că tranzacția este executată corect. Dar această schemă „gri” doar scoate documentul din domeniul de aplicare al legii.
Iată o altă manevră populară. Dezvoltatorul încheie un acord cu cumpărătorul, al cărui subiect nu este obligația de a transfera proprietatea către acționar, ci altceva: finanțarea activităților de investiții, cesiunea dreptului de a revendica spații și altele asemenea. Adică, întreaga esență a documentului este determinată de conținutul său. Însă, la cererea acționarului, instanța îl poate anula, întrucât în fapt documentul a fost creat pentru a sustrage răspunderea conform legii nr. 214.
Dimineața - înscriere, seara - bani
Se consideră că acordul a intrat în vigoare numai după introducerea datelor sale în Rosreestr. Până în acest moment, dezvoltatorul nu are dreptul să accepte bani. Deci, acest moment ar trebui înregistrat în document. Nu merită să crezi declarațiile angajaților că actele vor fi înregistrate „de toată grămada” ulterior, dar acum e nevoie de bani pentru construcție. În cazuri rare, astfel de asigurări sunt adevărate. Transferul către Cameră a fiecărui document separat necesită mult timp. Dar clientul poate fi înșelat. Prin urmare, este mai bine să jucați în siguranță și să așteptați până când tranzacția de capital este înregistrată.constructie. Dezvoltatorul poate insista asupra plății anticipate. Dar în acest caz, cereți să arătați contractul pentru acest obiect, care a fost încheiat într-un mod similar. Documentul înregistrat are ștampilă, sigiliu, semnătura persoanei responsabile Rosestra și un număr. Dacă tranzacția a fost plătită cu fonduri de la credit ipotecar, atunci acest lucru ar trebui să fie evidențiat de sigiliul sarcinii.
Adesea, dezvoltatorii înșiși nu doresc să ocolească legea și să primească fonduri înainte ca documentele să fie finalizate. Dar, în acest caz, au nevoie de garanții suplimentare. De exemplu, o scrisoare de credit deschisă într-o bancă. Clientul contribuie cu fonduri la aceasta la momentul semnarii contractului. Dar dezvoltatorul va avea acces la ele numai după ce participarea la capitalul propriu la construcția casei este înregistrată. Această măsură garantează în același timp solvabilitatea clientului și vă permite să respectați legea.
Acceptarea obiectului de la dezvoltator
Ce trebuie să știți despre construcția comună în etapa de punere în funcțiune a unui apartament?
În primul rând, acest proces ar trebui tratat cu deliberare. Clarificați toate întrebările înainte de a semna documentele. Toate deficiențele identificate trebuie reflectate în scris în actul de nerespectare a obiectului. Obligatiile dezvoltatorului conform legii se considera indeplinite din momentul semnarii actului de acceptare si cesiune a imobilului. Participantul are dreptul de a cere eliminarea gratuită a deficiențelor sau reducerea prețului tranzacției. Dacă defectele au fost identificate deja în timpul funcționării, atunci dezvoltatorul este obligat să despăgubească clientul pentru eliminarea acestora.
În al doilea rând, nu ceda în fața convingerii. Mai jos sunt cele mai comunescheme de acțiune pentru dezvoltatori menite să pună presiune asupra clientului:
- cer să semneze acte, asigurându-se că toate problemele vor fi rezolvate mai târziu;
- susțin că vor întocmi un „act diferit” care va reflecta toate revendicările;
- amenință că, în cazul încălcării condițiilor de documentare, clientul va trebui să plătească o amendă pentru respingerea obiectului.
Ajutor competent
Există o mulțime de nuanțe cărora trebuie să le acordați atenție. Prin urmare, este mai bine să solicitați ajutor de la un specialist care știe să întocmească corect documentele pentru construcția comună, ceea ce trebuie să știți și să țineți cont în fiecare etapă a tranzacției. Specialiștii specializați oferă asistență în următoarele domenii:
- Selectarea unui dezvoltator, verificarea documentelor acestuia.
- Însoțiți procedura de semnare a documentelor: analizați contractele, consultați posibilele riscuri, negociați modificările condițiilor.
- Pregătiți și trimiteți documentele pentru înregistrare.
- Însoțiți clientul la acceptarea obiectului, reglementați problemele privind neajunsurile sediului, termenele, plata unei penalități, inclusiv în instanță.
- Întocmește încetarea actului: controlează restituirea sumei plătite, încasarea amenzilor, dobânzi pentru utilizarea fondurilor împrumutate, precum și compensarea pierderilor care depășesc penalitatea (plata serviciilor de avocat). În domenii similare, se acordă asistență pentru rezilierea unui acord preliminar, a unui acord de investiții, a unui împrumut etc.
Concluzie
Puteți cumpăra un apartament pe piața primară completând construcția comună. Ce trebuie să știe un comerciant? O mulțime de nuanțe. Începând cu regulile de alegere a unui împrumutat adecvat și terminând cu caracteristicile de completare a unui certificat de acceptare. Prin urmare, este mai bine să apelați la serviciile unui avocat cu experiență care va însoți clientul în toate etapele tranzacției.
